全球化时代,海外房产投资有哪些需要注意的重点?

2019-04-24
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"先知先觉者大口吃肉,后知后觉者啃点骨头,不知不觉者则必须最后掏钱、割肉!这是风险投资市场永远颠扑不破的铁律!"这是中国“股神”杨百万的"名言"。


这句话同样适合海外房产投资市场,即使美国也至少有30%的亿万富豪是从房地产中产生的,中国的比例至少翻番。不可否认,房地产是创造财富的最好办法之一。


全球化时代,海外房产投资有哪些需要注意的重点?


房价是由市场的供需关系来决定,位置才是真正的稀缺资源。在当今地产市场复苏期中,我们该如何选择海外房产?


海外置业正火热


多元的投资世界里,陷阱与机遇并存,顺势而为,可保你立于不败。


关于全球资产配置,对于大多数人来说,已经不再是一个陌生的词汇了,通俗的讲,就是在全球范围内,购买并持有各种资产。“鸡蛋不要装在一个篮子里”,这一古老的中国智慧论也适用于当前资本的全球配置。数据显示,资产配置决定财富管理的成败,财富管理90%的绩效是由资产配置决定的。


全球化时代,海外房产投资有哪些需要注意的重点?


莎士比亚的《威尼斯商人》中安东尼奥也有着这样相同的理念,他在剧中有这样一幕自白:“不,相信我 ,感谢的命运,我的买卖的成败并不完全寄托在一艘船上,更不是依赖着一处地方,我的全部财产,也不会因为这一年的盈亏而受到影响,所以我的货物并不使我忧愁。”


很多投资人把所有的资产都投资在国内,海外资产为零,一旦中国经济萧条,人民币贬值趋势形成,你所有的人民币资产都会贬值,风险处于不可控状态;如果你配置了海外资产,人民币贬值欧元升值,此消彼长,不管情况怎么变,你的资产损失都不大,这就是风险对冲。


由于国内过高的物业价格,中国房地产的租金回报显得有些微不足道,在这种环境下,热爱房产的中国人纷纷把目光投向了海外市场。


最近几年显示国内高净值人群都开始选择海外置业,手里有一些资金的人,也跟随着这些高净值人群的脚步,投身于投资海外房产的浪潮中。


海外置业人士有三大类:▼


第一种是持续观望至今没有进行房产投资的人;

第二种是早期买了房产赚的盆满钵满的投资者;

第三种是虽然买了房产,但是一直处于焦虑状态,觉得自己可能买错了,或者错过了好的机会。


什么是真正的“价值投资”?


价值投资顾名思义,就是买低于本身内在价值的投资品,但是在实际操作中,有时候可能会落入价值陷阱。


如果你看到一个房子卖的特别便宜的时候,你的第一反应也是想问:为什么这个房子卖的这么便宜?只有搞清楚了这个房子便宜的真正原因,你才能判断这到底是不是价值投资的机会。如果你悟性够高,那么就会明白这里面最关键的一个因素就是“卖家行为”,这是价值投资机会的根本来源。


全球化时代,海外房产投资有哪些需要注意的重点?


海外投资重点


1. 抛弃“中国房地产投资观念”


中国式买房思维在国外还依然奏效吗?


贪图性价比不一定都是好货!


既然是投资,那么符合自己投资能力的是必然考虑的,但是不代表为了投资去挑一个便宜的,就自认为是“性价比”!所谓性价比,必然是具备一定投资潜力,又符合一定的价格标的,这一类的投资标的,真的是不太多!


而我们可以选择的范围,必然是相对性价比合理,绝对不要因为便宜,而去选择一个几乎没有投资价值的房产项目。说到底,不要被便宜的广告给轻易忽悠了,自古便宜无好货,好货自然不便宜,在海外投资市场,这几乎是一个铁律!


临近地铁商场就一定好吗?


这或许是中国人购房的一个传统习惯,认为出门就是轨道交通或者餐厅、超市、大商场,这个楼盘一定具备升值潜力。事实真是这样吗?


也许在中国是,但是在投资海外未必,不可否认传统中国式买房思维,无论欧美,日本还是泰国,当地人也都喜欢交通便捷,出行便利的,但是区别在于,他们更看重的是住宅区域是否私密?是否安静?是否人流不那么杂乱?是否适合居住?在许多欧洲国家的富人区里,甚至于他们对于轨道交通几乎没有太大需求的,但是那些高端住宅的涨幅潜力远远超过地铁隔壁的所谓“地铁房”。


全球化时代,海外房产投资有哪些需要注意的重点?


请记住, 我们是投资海外,不是自住海外! 您的选择需要满足的是当地需求,而不是你的需求,你的需求是什么?是“投资潜力”!


“富人买房看地段和品质,考虑环境是否够档次”、“普通人买房看地铁价格,考虑是否会烂尾”,这句话可以反映出成熟投资者心态和普通人的差异化,所以要学会改变传统中国式思维去投资海外,降低自己的风险,尽可能地寻觅到海外的潜力楼盘。


2. 紧跟宏观经济及产业和人口走向


尽管房地产交易看起来很容易,但是最有利可图的机会却很难让人把握,你要学会善于发现和创造机会。


经济强劲,消费者信心旺盛,库存水平低,利率降低,这些宏观经济信号都是一个国家房地产获利的最佳时机。


消费者的信心和强劲的经济令购房者感觉现在是购买的黄金时机;低利率则促使买家购买更多的房屋;低库存水平可制造购房者的投标战争。


全球化时代,海外房产投资有哪些需要注意的重点?


每个城市都有自己的产业发展规划,产业发展带动人口的流动,人口流动的方向就是城市发展的方向,要在房产投资中最大获益,跟着城市的产业和人口走,比在市中心的投资更易获益,市中心投资大家都看的懂,都会把未来预期加在房价上,而新城的潜力更大。


3. 投资靠数据和逻辑,而非“博傻”


说麦当劳是餐饮公司,不如说它是房地产巨头,受益于当年精准的商业数据选址,麦当劳在美国消费升级、快餐业发展阻滞的大环境下,仍然是财富500强之一。


如何投资决策,房产收益才能最大化呢 ?可以从时间、地点、产品三个维度切入。


时间就是选准一个入市的时机,房地产价格波动是有周期的。如果在一个房地产周期的最高点入市的话,挣钱的可能性将非常小。


地点就是地段。至少十年内,无论在哪买房,地段为王,没有地段,一切空谈。位置就是一切。地段,这是房产未来升值的最重要保障。


产品就是房子的户型,是僻静的独栋别墅还是设施方便的小户型公寓,都要结合当地客户的购房需求来选择投资。


全球化时代,海外房产投资有哪些需要注意的重点?


总之,要做到对各区各地坐落分布,房价区间心中有数,这样就没人能够忽悠你了,数据分析能够在市场信号还晦暗不明的时候,对决策者的市场预判起到辅助作用;但是这样的辅助作用是建立在数据分析团队了解商业逻辑的基础上才有效。


如果一开始分析的逻辑就错了,所有的数据分析都是无用功,甚至有害;请记住,数据分析只是更快的刀,商业逻辑才是握刀的手。


4. 把握时机,抓住需求


投资海外房产的人士除了自身要对房产和当地市场有一定了解之外,有时候也需要抓住买房者的心理,看准需求再下手;基于某些信息不对称或者经济学上的代理机制,投资者如遇到以下机遇,大可抓住买房者需求果断投资:


资金链断裂急需现金回流的商人;

家里突遭变故急于卖房还钱的人;

因为变故导致还不起房贷的人;

离婚后急于卖房清算资产的夫妻;

还不起银行房贷急于脱手的房奴。


5. 现金流很重要


投资海外房产不可避免要加杠杆,但是在加杠杆的时候一定要谨记一点,小心驶得万年船,管理好自己的现金流量,杜绝资金链断裂的可能性。


不要盲目追求资本增值,在你的海外房产投资组合中除了需要配置升值空间较大的热门地区的独栋别墅之外,不妨同时考虑加入一些能产生现金流量的房产产品,比如投资公寓获取租金——它可以源源不断的为你提供租金,不仅能在未来市场好的时候,可以用于购置新的投资产品,而且还能在二手房市场不景气的时候用于补贴现金流量差的独栋别墅。


6. 关注房产的催化剂特质


一般来说,房产价值是由以下三部分因素带来的:


房产本身的价值;

房产带来的盈利能力;

成长带来的价值;


通常来讲,房产盈利能力越强,房产价值越高,房产的盈利主要来自于房租,一般我们是通过房屋租售比率来衡量一个房子的盈利能力;租售比值越大,房产的盈利能力越强。


7. 在未来大趋势中寻找确定性


在做投资决策的时候,考虑要不要买某个房子,最好能够把自己往后退十年,假设现在在2029年,从2029年往回看,你觉得这个房子值不值得买,如果是肯定的那就买,否则就别买;我们无法知道未来会怎么样,所有的判断都只能基于目前的信息来分析和猜测未来一个最大概率的可能性。


全球化时代,海外房产投资有哪些需要注意的重点?


虽然未来发展具有较大的不确定性,但是在以下几个趋势发生的概率比较大:


人工智能快速发展,未来人类的工作将逐步被人工智能所取代;

人类的寿命越来越长,老龄化会越来越严重;

人与人之间的连接,物与物之间的连接会变得越来越高效、便捷、快速、物理距离将不再成为一个大问题。


如果您同意以上这三种趋势的话,那么未来选房买房的逻辑或许就会发生很多根本性的变化。


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